Kira Getirili Gayrimenkul Yatırımı Nasıl Yapılır

Gayrimenkul yatırımı yaparken yatırımcıların en çok önem verdikleri konu yatırımın getirisi. Yüksek getiri elde etmek için kazandıracak gayrimenkulü seçmek gerekiyor. Kazandıran gayrimenkulü seçerken dikkat etmeniz gereken faktörler kira getirisi, uzun vadede değer artışı, fonksiyonel özellikler ve şerefiye. Kriterlerinize uygun yatırımı bulduğunuzda tapu ve iskan yönünden bir sorunu olmadığını incelemekte büyük fayda var.

Kira getirisinin uzun vadede yüksek olması için artış oranı önem kazanıyor. Resmi Gazete’de 8 Ocak 2019 tarihinde yayımlanan kanun değişikliğine göre kira sözleşmesi yenilemesinde en fazla yapılabilecek zam oranı “TÜFE 12 aylık ortalama” olarak değiştirildi. Ev sahibi ve kiracı aralarında anlaşarak (TÜFE 12 aylık ortalamayı geçmemek şartı ile) istedikleri artış oranını belirleyebilirler. Konutlarda kira getirisi vergilendirmeye tabi. Elde ettiğiniz gelir üstünden vergi ödeyeceksiniz.

İşyerleri sözleşmede belirtilen orana göre zam yapılabiliyor. İşyeri kira sözleşmesinde ÜFE yazıyorsa Üretici Fiyat Endeksi’ne göre, TÜFE yazıyor ise Tüketici Fiyat Endeksi’ne göre zam yapılıyor. İşyerinde elde ettiğiniz geliri vergiden muaf gibi düşünebilirsiniz. Kiracı sizin ödemeniz gereken vergiyi stopaj olarak devlete aktarıyor ve size net kirayı ödüyor. Piyasada iş yerleri için konuşulan kira rakamları genelde net kira rakamları.

Yatırımın kira getirisini etkileyen faktörlerden biri de kiranın sabit yada değişken olması. Sabit kira anlaşmasında kira bedeli sözleşme dönemi süresince sabittir. Değişken kira anlaşmasında ise kiracı elde ettiği gelirin belli bir oranını kira bedeli olarak öder. Genel uygulama ise asgari bir sabit kira ve kiracının faaliyetinden kazandığı brüt gelirden değişken bir oranın ödenmesi şekline olmaktadır. Bu tür kira kontratlarına perakende sektöründe sık rastlanıyor. Bu kira tipi performans kirası olarak da adlandırılabiliyor. Mülk sahipleri yüksek karlılık sağlayacak faaliyet içinde olacak kiracılara bu tür kontratlar sunabiliyorlar.

Nüfusun arttığı, ticaretin yoğunlaştığı, alt yapı yatırımlarının geldiği bölgelerdeki emlak fiyatları hızlı yükseliyor. Yatırımını böyle bir bölgeye yapan yatırımcı gayrimenkulünü satışa çıkarttığı zaman enflasyonun çok üstünde bir getiri ile satabiliyor. Bu durumda geçmişte elde ettiği kira gelirleri de göz önüne alındığında yatırımın kazancı çok yüksek oluyor.

Yatırımcı gayrimenkulü kendisi kullanmayacağı için fonksiyonel özellikleri genelde önemsemiyor. Burada dikkat edilmesi gereken nokta bu fonksiyonel özellikleri potansiyel kiracılar ve alıcılar açısından değerlendirmek. Çünkü bu gayrimenkulü kullanacak kişi yada kurumlar bu fonksiyonel özellikleri değerlendirerek burayı kiralayacaklar yada satın alma teklifleri sunacaklar.

Bir gayrimenkulün bağımsız bölümlerinin arasındaki üstünlükler nedeni ile alıcıların prim ödeyecekleri özelliklere şerefiye diyoruz. Bağımsız bölümün üstün manzarası, daha iyi ısınacağı için güneş alan cephede olması gibi özelliklerden doğan fiyat farkı hep şerefiye kapsamına giriyor. Gayrimenkul yatırımı yaparken vereceğiniz şerefiye farkının kirayı aynı oranda yükseltip yükseltmeyeceğini değerlendirmeniz lazım. Gelir seviyesi düşük kiracıların olduğu bir bölge şerefiye farkı olarak ödediğinin parayı geri almanızı zorlaştırabilir. Gelir seviyesi yüksek bir bölgede ise şerefiyesi kötü olan bir daireyi kiraya vermekte zorlanabilirsiniz.

Gayrimenkul yatırımının önemli özelliklerinden biri sahip olduğunuz nakdin çok üstünde yatırım yapmanıza izin vermesi. Gayrimenkulün değerinin %90’ı kadar konut kredisi kullanmak mümkün. Bu şu anlama geliyor 500.000 lirası olan yatırımcı isterse hiç borçlanmadan 500.000 liraya bir daire alıp kiraya verebilir, ya da 10 adet 500.000 liralık gayrimenkul yatırımı yapabilir. Her biri için sermayesinin sadece 50.000 lirasını kullanır, kalan kısmı kredi alarak öder. Kullandığı kredi maliyeti gayrimenkulün değer artış değerinden düşük ise kara geçer. Kira gelirleri kredi taksitlerini ödemeye yetecek seviyede olur ise ideal kaldıraç kullanım ortamı oluşur.

Bugünkü değer finansın en önemli kavramlarından biri. Bu kavram farklı zamanlarda elimize geçecek olan farklı ödemeler arasından hangisini seçmemiz gerektiğine yardımcı oluyor. Bir ay sonra elinize geçecek olan 10.000 lira ile bir yıl sonra elinize geçecek olan 10.000 liranın değeri aynı değil. Kira getirili bir gayrimenkule yatırım yapıyorsanız kirası yıllık peşin ödenen bir yer ile, kirası her ay başında ödenen bir yerin mukayesesini yaparken bugünkü değer ya da gelecekteki değer hesaplamasını yaparak mukayese etmeniz gerekir.